都内の投資用ワンルームを10年持ってわかったこと

oneroom

 WBSを見ている方なら必ずみるシノ○ンさんのCM。実際のワンルームマンション投資を行っている方も、まだな方にも僕の体験が多少なりとも参考になればと思います。

先日売り先が見つかり200万くらい儲かった

 まずは、現状説明からすると、2010年頃とその2,3年後に買った二つの都内ワンルーム物件を処分することにし、契約を結びました。結果、税引き後200万円くらい利益が出そうです。つまりは、失敗にはならなかったという状況ではありますが、なぜ折角の老後資産を、節税効果を手放すの?という部分にお答えしていきたいと思っています。

「時間を資産に変える投資」という妙味

 ある不動産会社の社員である友達は、この投資は「時間を資産に変える投資」だといいます。言い得て妙だなと感じます。大きな利益を生み出すようなことはないものの、その日々積み上げる時間がすこーしずつ資産化(家賃収入が資産の支払いを実行してくれる)していき、5年、10年、20年と経過し、支払いが減った時に資産が残る仕組みなので、この長期間ほとんど自ら支払いをすることなく資産を形作れると言う意味では「正直何もやらないよりはいい可能性が高い」と感じます。 普通に何もしない仕事だけの人生を30年送るのか、一つでも物件を持っておいて、30年を過ごすのか。30年後に残るものがあるかどうかと言う明確な差となって返ってきます。加えて団体信用生命保険にも入ることになるケースも多く、万一自分に何かあった場合は借金は0になるので残されたご家族を助けることもできます。実際にある友人の家族が亡くなった際、残された高齢の女性はこの家賃収入で年金+アルファの生活をしているそうで、その価値の大きさを実感値があります。最近はがん保険もついてくるみたいですね。

僕が10年持って手放した3つの理由

  • 全ては自分には返ってこないリターン
  • 節税効果というちょっとした嘘
  • リスクは高くないが減らすことができにくい

全ては自分には返ってこないリターン

この投資は全くやらないよりはやったほうがいいと言える可能性があります。それは一定のメリットがあるから。しかしそのリターン、恩恵に預かれるのは30年先、もしくは死後なのです。ただし、早めに初めて60歳か65歳で完済できるのであれば、まだ健康なうちに収入を確保するという意味では有効性も高い。しかし、「家族に残すものを作る」ということは実現できても、「家族と人生を楽しむ」ということにはほとんど寄与しないのです。 それにリスクはもちろん0ではない。リスクや負債を背負った割りに、ほとんど自分にリターンのない投資と言えなくもないのです。あまりワクワクはしませんよね、、、。

節税効果というちょっとした嘘

 たくさんの所得税や住民税が重くのしかかってくる40代以降の真面目なサラリーマンにこの謳い文句は正直刺さってしまいます。税金さえ多少安くなれば少し生活も楽になると。ここが「健康に生きている間にも返ってくるリターン」に見えるのです。事実、確かに初年度は不動産取得税やら複数の経費によりかなりの還付金が得られます。なので嘘ではない。びっくりするぐらい還付される人もいるはず。しかし2年目以降、この投資はさほど経費がかからないため、還付される学は目減りして行きます。10年持ったのでよくわかります。建物と敷地に分けられた減価償却もどんどん額が小さくなっていく、場合によっては償却を終えてしまうため、節税効果は微々たるものになっていきます。不動産に関係が薄いいろんな経費を積めばいい?という方もいらっしゃいますが、グレーというかかなり黒だという認識です。仮にグレーなものがあったとして、これからの時代このグレーゾーンはどんどん減っていくと思われます。

 そして、最後不動産を売るときにわかるのですが、この減価償却によって減らした税金はある意味持ち主の利益になるため、不動産売却時の買値から差し引かれます。つまりより売却益が出る=税金として持っていかれる。ことになります。税金をせっせと減らしても、最後ちゃんと売却時に持っていかれるようになっているんですね。

リスクは高くないが、減らすことができにくい

 ワンルームの主なリスクとしてあげられるのは、空室リスク、修繕などの費用負担の発生、地震による倒壊などがあると思います。しかしこれは買うときに営業マンが言うとおり、非常に可能性としては低い。都内でそれなりの物件であれば、単身世帯が日本全国から流れてくるTOKYOのワンルームが長期間空室になってしまう可能性は低いですし。事実この10年、2ヶ月以上空いたことは1度もありませんでした。 そして、修繕費用も現在の建築基準できちんと建てられた物件にそんな高額な請求がくるようなことはありません。地震についてもは阪神や東北大震災クラスでも倒壊したマンションはほぼなかったと言われています。

 しかし、僕が一番問題視したのは、それでも0でないリスクを分散できないことにあります。株などの金融商品が分散投資ができることはみなさんご存知かと思いますが、個別の銘柄・商品に何かあっても他の銘柄や商品が補填してくれることで全体として損失を最小限にできます。しかし、ワンルーム1戸だけをもつと言うのはその物件固有のリスクを分散することができないことを意味します。

 自殺や事故が起きてしまい、家賃価格が急減する、地震や浸水で共用部分が破壊されて、当初の修繕計画が成り立たなくなるといったことは一つの物件のみだと起きると結構アウトで、その後の支払い見通しが変わってしまったり、売却時の残債以下となってしまい、まとまった資金流出などがおきます。先ほど「やらないよりはいい」といったのはこれらの低いけれどコントロールできないリスクをのむことが大前提なのです。僕も二つの物件のうち一つは結構修繕積立金の見直しが起き、どんどん費用負担が上がっていく事実も目の当たりにしていました。

やってよかったと思う2つのこと

  • 税制や資産運用の勉強になる。自分で持つのは全然違う
  • 実際にメリットは確かにある。200万儲かってるし。

税制や資産運用の勉強になる。自分で持つのは全然違う。

 危ないんじゃない?とよくわからないまま何もしないよりは、実際に持って、確定申告やらいろいろな税制を勉強するきっかけになったことは間違いないです。契約書やら重要事項説明書に実印をバチこん押す緊張感たるや、凡人サラリーマンには結構インパクトのあるイベントでして、これを通過することで真剣に向き合った結果、得られたものはたくさんありました。当然ふるさと納税はするし、確定申告を学ぶことで、今の税制の中でサラリーマンとして、いかに堅実に資産作りや節税、さらにはその安心感をベースにしたチャレンジを行っていくのか、このワンルーム物件投資がなければきっと感じられなかったし今の自分はないに違いないです。そう意味では貴重な経験でした。

実際にメリットは確かにある。200万儲かってるし。

 不動産は実需というよりはマクロな経済状況で値段が上下しますが、僕が買ったのはリーマンショック直後で。そしてオリンピックイヤー(ずれちゃったけど)に売却という意味ではタイミングも良かったのかもしれないです。それでも200ぐらいなのですが、タイミングよくやれるとこういうことも起き得ます。つまり生きている間のリターンを享受できる可能性があることになります。そして何より 自分がリターンを得られなくても、30歳台前半で初めておけば結構な確率で60歳、65歳で毎月の固定収入が発生します。そして自分がこの世をさるときには残された人にその権利が引き継がれます。それをメリットと考える方はぜひ検討してもいいのかもしれません。

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結論、ワンルームは生き方そのもの

 そんなつまらない投資よくやるねというホリエもんのような方もいれば、サラリーマンに面白さなんかいらない。堅実な投資だという方もいる。そして怖いといって学ぶこともせず、何もしない方も大勢いる。ただ、その人が人生で何を大切にし、何に一生懸命になり、そしてどんなチャレンジをしていきたいのか。そのスケール、視座、視点が如実に捉え方に現れる。それがワンルーム投資だなぁと感じます。

何か参考になれば幸いです。

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